Квартира без сюрпризов: как безопасно купить жилье и не "попасть" на деньги
Для многих украинцев покупка собственного жилья сейчас не ко времени, однако есть и те, у кого потребность в собственных квадратных метрах стоит довольно остро. Тем не менее спешить в таком важном деле, как приобретение квартиры не стоит, ведь можно наткнуться на недобросовестных застройщиков или продавцов.
Поэтому сегодня расскажу о самых распространенных схемах мошенничества на рынке недвижимости и дам советы, как их избежать и безопасно оформить новое жилье.
Инвестиция в несуществующую недвижимость
Сейчас в парламенте работают над Законом о защите прав инвесторов строительства, который обезопасит украинцев от мошенничества со стороны застройщиков. Однако пока документ не вступил в силу, покупатели все еще рискуют наткнуться на недобросовестную компанию, когда выбирают квартиру на этапе фундамента.
Самый большой плюс такой покупки очевиден - значительная экономия средств. Однако если тщательно не проверить застройщика и все разрешительные документы на строительство, вы можете так и не получить ключи от квартиры, в которую вложили деньги, и потратить годы на судебную волокиту.
- Как не попасть на крючок аферистов?
Первый и самый простой шаг на этапе выбора будущего дома - проверка сведений о застройщике. Посмотрите информацию о компании в Интернете, почитайте отзывы, промониторьте перечень сданных в эксплуатацию жилых комплексов и сроки их строительства. Если заметили, что девелопер не сдал ни одного проекта или же регулярно затягивает сроки выполнения работы - лучше продолжите поиск желанной квартиры у другого застройщика.
Когда убедились в чистоте репутации компании - проверьте наличие и достоверность документов на строительство. Продавая квартиру в новостройке, вам обязаны показать проект строительства и разрешительные документы на него, как вот лицензию и разрешение на строительные работы, а также договор аренды или право собственности на земельный участок. Не верьте, если вам обещают показать документы впоследствии, вы должны воочию видеть оригиналы необходимой документации.
Также рекомендую проконсультироваться с юристом, чтобы исключить возможность подделки.
Поддельные документы на жилье
Продолжая тему документации, выделю проблему фальшивых документов на жилье как отдельный риск при покупке недвижимости, ведь он касается и первичного, и вторичного рынка и до сих пор занимает львиную долю мошеннических схем.
Неопытный покупатель, а тем более тот, кто покупает свою первую недвижимость, может не до конца проверить подлинность всех документов: от персонального паспорта гражданина в технической документации квартиры и права на собственность.
Кроме того, бывают и случаи, когда аферисты по несколько раз продают одну и ту же квартиру. "Продавцы" готовят несколько пакетов документов на жилье и "продают" его сразу нескольким людям: одному - за полную сумму, а с других берут задаток после нотариального оформления и исчезают. Получается, у одной квартиры оказывается несколько владельцев, которые не знали друг о друге. Самый распространенный сценарий в таком случае - судебная тяжба за признание права собственности на жилье.
- Как не попасть на крючок аферистов?
Как и в случае с инвестицией в жилье, покупателю следует проверить два основных пункта: информацию о продавце и, собственно, все важные документы. Так, промониторить добросовестность собственников и статус объекта (или нет ли по нему споров между родственниками и тому подобное) можно в Реестре судебных решений. Это удобно сделать через Опендатабот.
Среди вероятных "красных флажков" - многочисленные переоформления имущества в течение короткого периода времени, а также слишком уж выгодная цена квартиры. Сверить среднюю стоимость на рынке и понять приемлемый ценовой диапазон можно на профильных онлайн-площадках по продаже и аренде жилья.
Например, по этой ссылке можно рассчитать среднюю цену квартиры соответственно от города, района, площади, типа и класса дома. Это поможет вам сориентироваться и легко заподозрить сомнительно низкую стоимость квартиры.
Что же касается проверки самих документов, то все же лучше заручиться поддержкой профессионалов. Хороший юрист различит фальшивку, проверит недвижимость и продавцов по всем необходимым базам данных и поможет грамотно заключить сделку о покупке квартиры.
Важно также взвешенно выбрать нотариуса для оформления имущества. Если есть хороший контакт от близких или друзей, которым доверяете - можете воспользоваться их рекомендацией. Или же воспользуйтесь перечнем нотариусов, которые могут оформлять сделки по купле-продаже во время войны от Минюста.
Схема с доверенностью
Доверенность - это документ, который относительно несложно подделать, поэтому его и любят использовать мошенники. А так как в конце июня в Украине возобновили возможность продавать и дарить недвижимость по доверенности, важно изучить все риски такого метода покупки квартиры. Из положительных моментов - то, что сейчас продавец обязан ежемесячно подтверждать действие документа у нотариуса, или каждые два месяца, если доверенность заверена за рубежом.
Ранее же, когда документ выдавался на год или несколько лет, человек мог отозвать доверенность до момента заключения сделки, а покупатель - оформить документы с уже "нелегитимным" доверенным лицом. А это, в свою очередь, могло привести стороны в зал судебных заседаний.
- Как не попасть на крючок аферистов?
Самый простой и достоверный способ проверить подлинность доверенности и намерений владельца - лично связаться с ним по телефону или по видеосвязи и убедиться, что человек готов продать квартиру. Лучше всего связаться с продавцом незапланированно, например, на консультации у нотариуса с доверенным лицом. Эффект неожиданности не даст аферистам возможности продумать все ответы на детальные вопросы относительно квартиры.
Внезапные наследники
Отдельная "ниша" для мошенников - квартиры, полученные в наследство. Во-первых, завещание, как и другие документы, может быть "липовым". Во-вторых, на такие помещения часто могут быть другие претенденты, которые появятся после заключения сделки купли-продажи. А по закону новые наследники могут возникнуть в любой момент, сославшись на незнание о наследстве и заявить о своих правах на собственность.
Часто в таких случаях претенденты на квадратные метры требуют от нового владельца денежной компенсации. Также и суд может обязать вас выкупить долю новоиспеченного наследника.
То есть, новая квартира обойдется вам дороже, чем вы планировали во время оформления сделки.
- Как не попасть на крючок аферистов?
Опять же, лучше всего покупать квартиру, полученную в наследство, вместе с опытным юристом и заключать сделку только после оформления свидетельства о праве на наследство.
Также в документах должны быть указаны стоимость жилья, сроки покупки и освобождения квартиры и обязательно сроки, в которые предыдущие жильцы должны выписаться из квартиры. А чтобы избежать проблемы неожиданных наследников, продавец квартиры должен подписать документ, что уладит любые спорные моменты своими силами. Так вы убережете себя от моральных и финансовых рисков.
Подытоживая, подчеркну, что при покупке любого типа жилья самое важное - сделать тщательную подготовительную работу и проверить всю информацию о застройщике, продавце и о самом объекте недвижимости. Какие-то данные вы можете найти и проанализировать самостоятельно, однако лучше всего - заручиться поддержкой профессиональных юристов, которые обратят внимание на каждую деталь и обезопасят вас от возможных проблем после покупки.
